龍湖集團（00960.HK）日前披露了其在山東運營的三座“天街”購物中心——濟南奧體天街、濟南北宸天街和青島膠州天街的經營情況。

根據年報數據，龍湖集團在濟南和青島運營的三座天街項目2024年貢獻了合計2.34億元的租金收入，占該集團商業租金收入的約2.1%。

截至2024年底，這三座商場出租率全部超過97%，其中，青島膠州天街出租率達98.4%，濟南北宸天街和奧體天街分別為98.1%和97.1%。

在行業整體面臨周期性波動的背景下，開發商也在加大對商業項目的投入力度。2025年，龍湖計劃新開11座商場，其中包括濟南西城天街項目。

濟南北宸天街去年實現7771.1萬元租金收入

近日，經濟導報記者實地探訪位于濟南歷城區的龍湖北宸天街。該項目地處王舍人片區，緊鄰地鐵王舍人站，對面為大型住宅社區恒大城，周邊人口密集，屬于近年來發展迅速的居住新區。

龍湖北宸天街總建筑面積逾9萬平方米，業態涵蓋超市、零售、餐飲、影院、及親子娛樂等。

經濟導報記者看到，商場地下一層為永輝超市，亦是龍湖多個天街項目中常見的配套組合。商場的中高層分布有大眾品牌服飾、運動休閑門店等，此外，還設有影院和多家餐飲門店，整體商業品牌以大眾消費為主。

值得一提的是，北宸天街所在區域的商業氛圍日益濃厚。經濟導報記者在探訪中注意到，距天街不遠處的萬虹廣場引入了優衣庫等品牌，在品牌吸引力上進一步了加劇區域內的競爭。

“這類競爭一方面有助于提升區域整體商業活躍度，另一方面也對各商業項目的精準定位與精細化運營提出更高要求。”一位行業分析人士表示。

龍湖集團年報數據顯示，2024年，濟南北宸天街實現7771.1萬元租金收入。該項目于2023年12月底正式開業，在開業首年的租金收入就已逼近運營多年的濟南奧體天街，后者2024年租金收入為8667.6萬元。

出租率方面，2024年，北宸天街出租率為98.1%，略低于開業初期的滿租狀態。

北宸天街是龍湖在濟南布局的第二個天街項目。龍湖最早在濟南落地的商業項目是奧體天街，建筑面積7.76萬平方米。濟南奧體天街在2024年的租金收入為8667.6萬元，略低于2023年的9266.8萬元。出租率從2023年的98%略降至97.1%。

整體來看，作為區域型商業綜合體，濟南的兩座龍湖天街在商業體量和租金收入上處于中上水平。相比核心商圈的部分商業項目仍有一定提升空間。例如，據已披露數據，濟南世茂廣場2024年上半年租金收入已達7100萬元，與北宸天街項目全年租金相近。

龍湖集團年報對2024年商場租金收入進行分析時，還提到了山東的另一個項目——青島膠州天街，該項目2024年租金收入為6934.1萬元，較2023年的6347.6萬元有所增長，出租率也由2023年的97.2%上升至98.4%。青島膠州天街2022年5月正式開業，總建筑面積8.69萬平方米。

濟南西城天街將于2025年開業

山東區域項目的表現亦可視為龍湖商業發展的縮影。在龍湖集團2024年度業績會上，公司管理層提到，其整體出租率攀升至歷史新高——97%，比2023年提升了一個百分點。

年報顯示，龍湖集團2024年商業租金收入同比增長7%，達109.8億元。龍湖2024年新增運營11座天街商場，其中4座為輕資產。截至年末，龍湖商業累計運營89座商場。

龍湖集團董事會主席陳序平在年報中表示，“2024年，本集團于南京、合肥、蘇州、重慶、長沙等地新增運營11座天街項目，疊加既有開業項目，商業板塊以97%的出租率（截至2024年末）實現經營利潤與現金流的同步穩增。”

其強調，“本集團對商業的戰略投入與運營能力迭代，既是在行業波動期平衡風險的穩定器，更是拉動資產增值的強引擎。”

龍湖的商業投資主要包括兩大產品線：都市型購物中心天街及社區型購物中心星悅薈。

龍湖集團在2024年度業績會上表示，2024年龍湖商業營業額同比增長16%。這些得益于“一店一策”的策略、頭部項目的招商調整和改造升級以及重要節點的內容營銷等。2025年，將持續對現有項目進行招調及改造升級；同時，在2025年計劃新開11座商場。 

經濟導報記者注意到，山東市場方面，龍湖將在2025年新增一個重要項目——濟南西客站天街，其已列入龍湖集團年報“主要的在建投資物業”列表中，預計開業時間為2025年，規劃建筑面積達15.75萬平方米。

“龍湖濟南西城天街”公眾號發布的信息顯示，西城天街位于濟南槐蔭區經十路與臘山河東路交叉口，預計于2025年下半年開業。該項目為濟南首個TOD+POD商業體，規劃引入380多個品牌，其中首進品牌占比超過40%。

值得注意的是，目前，龍湖在濟南的商業項目多位于軌道交通節點周邊，呈現出以TOD模式為核心的布局策略。此外，龍湖在濟南區域的布局，也體現出從核心區向人口增長迅速的周邊新興區域擴張的趨勢。

在整個山東區域，龍湖近年來持續擴展其商業版圖。除濟南與青島外，龍湖商業近年來亦加速在煙臺布局。

3月1日上午，煙臺舉辦春季高質量發展重大項目建設現場推進會，牟平區在龍湖天街項目現場設立分會場。牟平區龍湖天街項目由煙臺龍湖置業有限公司投資開發建設，項目總投資12.5億元，年度投資3億元，總建筑面積8萬平方米，打造多業態、一站式商業綜合體。

同時，龍湖還在煙臺推進另一項目——龍口天街。根據“龍湖煙臺龍口天街”公眾號，該項目定位“煙西時尚生活中心”，是龍湖商業煙臺首座天街，致力于打造煙西高品質商業標桿，預計于2025年下半年呈現。

龍湖在山東的商業布局逐步擴展，也成為該集團商業版圖中值得關注的一極。

 （大眾新聞·經濟導報記者 孫羅南）