隨著城市消費結構持續演變，濟南的奧特萊斯市場一度經歷快速擴張期。百聯與首創作為兩個關鍵參與者，經營策略和擴展方向不僅體現了各自發展思路，也折射出奧特萊斯業態的發展動向。

目前，百聯在濟南運營兩處奧特萊斯項目——海那城店與高新店，前者于2016年開業，是濟南最早的奧特萊斯之一；后者則于2019年投入運營。

首創在濟南布局的奧特萊斯項目位于唐冶片區，2019年1月開業，與百聯奧特萊斯高新店直線距離約6公里。 

經濟導報記者注意到，近日發布的華夏首創奧特萊斯封閉式基礎設施證券投資基金（下稱“首創奧萊REIT”）2024年年度報告顯示，從基金合同生效日2024年8月14日至12月31日，濟南首創奧萊項目租金收入約為4071萬元。

與此同時，百聯也在加快對濟南門店的改造提升。據上海百聯集團股份有限公司2025年度第一期超短期融資券募集說明書（下稱“百聯超短融募集說明書”）披露，百聯在推進其濟南高新店的一期提升及二期開發計劃，總投資約2.73億元。

值得注意的是，首創奧萊REIT在年報中還提到，“根據市場公開信息，現有競品百聯奧特萊斯廣場濟南海那城店有計劃將臨近空置專業市場商業項目存量改造為其奧特萊斯二期。”

首創奧萊銷售額蟬聯濟南奧萊市場第一

濟南首創奧特萊斯項目位于歷城區世紀大道7181號，由濟南首鉅置業有限公司負責運營，是首創奧萊REIT的底層資產之一。

首創奧萊REIT2024年年報表示，“濟南首創奧萊項目是山東省目前體量最大的奧特萊斯項目，自2019年開業以來，銷售額始終蟬聯濟南奧萊市場第一。”

經濟導報記者查閱該年報發現，濟南首創奧萊項目在2024年8月14日至12月31日實現租金收入約4071萬元，租金收入包含正鋪租金收入、倉庫租金收入、多經點位租金收入等。

截至去年底，濟南首創奧萊項目簽約租戶總數為229個，零售租戶面積占比89.18%，非零售租戶面積占比10.82%。

年報還披露，2024年8月14日至12月31日，該項目前五大租戶的租金貢獻合計919.82萬元，占比22.59%，其中最高的單一租戶租金收入為235.60萬元，占比5.79%。

在品牌招商方面，該年報稱，濟南首創奧萊項目在2024年完成了Tommy Hilfiger、HAZZYS、LACOSTE等品牌的入駐；部分商戶進行了經營面積擴租，例如，The North Face店鋪在2024年12月重裝升級，經營面積擴大近一倍，升級后，當月銷售額同比提升73.78%。

與此同時，在節假日等關鍵節點，首創也試圖通過一系列活動提升客流和銷售額。

年報顯示，2024年國慶節期間，濟南首創奧萊通過推廣媒體精細化投放，覆蓋周邊20公里客群及淄博、泰安、聊城、濱州等周邊城市，客流量及外地顧客占比均創開業以來新高。通過租賃臨時停車場，增加車位約1200個，濟南首創奧萊7天假期累計接待約2萬輛車次、40萬客流；場內48個品牌實現山東省銷冠，19個品牌實現濟南市銷冠，其間銷售額同比提升22.18%。

濟南首創奧萊的經營圍繞品牌升級、體驗創新、區域輻射等展開。從年報看，其未來發展方向包括：引進更多行業頭部品牌，并通過業態創新， 打造“零售+休閑+文娛”的綜合體驗空間；通過業態的不斷優化和品牌的改造升級提升項目的輻射范圍，吸引更大范圍的跨區域顧客等。

同城奧萊競爭格局及市場動態

在濟南市場，濟南首創奧萊項目面臨的競爭主要來自百聯奧特萊斯濟南海那城店和高新店。

經濟導報記者注意到，首創奧萊REIT年報中提及了同城奧萊項目競品，“百聯奧特萊斯廣場濟南海那城店開業于2016年12月，位于濟南西北方向，與濟南首創奧萊項目的部分零售品牌存在一定重合，但兩項目直線距離約30公里，直接競爭較小。”

2019年3月開業的百聯奧特萊斯廣場濟南高新店，位于濟南首創奧萊項目東側，與濟南首創奧萊項目直線距離約6公里。年報中稱，該項目“開業時間略晚于濟南首創奧萊項目，市場占有率較低。濟南首創奧萊項目所在的濟南市未來短期預計無新增奧特萊斯商業項目供應。”

盡管如此，市場動態仍值得關注。年報提到，“根據市場公開信息，現有競品百聯奧特萊斯廣場濟南海那城店有計劃將臨近空置專業市場商業項目存量改造為其奧特萊斯二期，其改造進度及開業效果須進一步關注。”

“因百聯奧特斯萊廣場濟南海那城店距離濟南首創奧萊項目直線距離近30公里，結合濟南首創奧萊項目在濟南奧萊市場已有的領先地位，百聯奧特斯萊廣場濟南海那城店二期的改造、籌開預計對濟南首創奧萊項目影響較小。”年報表示。

年報還提及，“預計2025年中，項目周邊3公里范圍內將新增一家以餐飲、體驗業態為主的購物中心商業項目，其與濟南首創奧萊項目差異性明顯。”

其認為，短期內，濟南首創奧萊項目競爭態勢整體維持相對平穩狀態，預期可通過加強主動管理進一步提升項目經營業績。

百聯高新店升級  總投資估算2.73億元

百聯目前在濟南運營兩處奧特萊斯項目。海那城店于2016年12月24日開業，位于濟南槐蔭區美里湖美里路555號，建筑面積約5.3萬平方米；高新店則于2019年3月29日投用，面積達7.9萬平方米，兩處項目均為百聯自有物業。

近年來，百聯也在推進濟南高新店的升級，該項目坐落于濟南高新區孫村春暉路以西、科新路以北、規劃路以東、科創路以南區域，用地面積超過16萬平方米。

據百聯超短融募集說明書披露，濟南高新店的“一期提升+二期開發”總投資估算為2.73億元，目前一期提升已投資0.34億元，二期開發尚未開始。

經濟導報記者查閱募集說明書注意到，從截至2024年3月末該公司主要在建項目情況看，“濟南高新一期提升及二期開發”項目主體為濟南百聯商業管理有限公司，項目計劃投資2.73億元，其中自有資本金為1.2億元，已投資0.34億元。一期提升工程在2024年6月完工，二期尚未開工。其披露的三年投資計劃顯示， 2024年4月至12月投資0.17億元；2025年投資0.87億元；2026年投資0.78億元。

百聯將該項目定位為“百聯奧萊 X 活力場”，項目的主力客群為濟南城區及區域內的家庭客群和青年客群，郊區客群為補充客群，業態規劃包括娛樂、兒童、零售、餐飲等業態，打造科技運動+親子運動的活力運動主題。

濟南某商業地產觀察人士對經濟導報記者表示，在二線城市中，能容納三家大型奧特萊斯的并不多見。在傳統百貨和購物中心面臨增長瓶頸的大背景下，未來幾年，品牌結構、折扣策略及顧客體驗的持續優化與創新將成為決定濟南奧萊市場格局的關鍵因素。

（大眾新聞·經濟導報記者 孫羅南）