2月26日，首單以城市更新產(chǎn)業(yè)園為底層資產(chǎn)的公募REIT項(xiàng)目——華夏金隅智造工場REIT上市，開盤即“30CM”漲停。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2月26日，超50只公募REITs近60天以來的區(qū)間回報(bào)率為正，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT的區(qū)間回報(bào)率更是超過40%。

有業(yè)內(nèi)人士表示，政策支持、低利率環(huán)境下的高分紅優(yōu)勢、資產(chǎn)本身的穩(wěn)定性等，使得REITs的投資價(jià)值被市場進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)和認(rèn)可。然而，由于REITs基金流通份額較少，需警惕二級市場REITs大漲背后或隱藏的資金炒作風(fēng)險(xiǎn)。

多只REITs二級市場表現(xiàn)亮眼

2月26日，REITs市場再現(xiàn)火爆漲停的場景。華夏金隅智造工場REIT上市，開盤即“30CM”漲停。公開資料顯示，該REIT上市交易份額為1.01億份（不含鎖定安排份額），上市首日漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅限制比例為10%。截至收盤，華夏金隅智造工場REIT的當(dāng)日成交額為409.40萬元。

近期，REITs市場出現(xiàn)的漲停板并不罕見。以國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT為例，該產(chǎn)品在2月17日上市第一天，便收獲了“30CM”漲停。之后，該產(chǎn)品在多個(gè)交易日表現(xiàn)出色。截至2月26日，該產(chǎn)品自上市以來已發(fā)布了4條停復(fù)牌及提示交易風(fēng)險(xiǎn)的公告。值得一提的是，2月以來，還有多只公募REITs發(fā)布停復(fù)牌公告，包括華夏深國際倉儲物流REIT、中金印力消費(fèi)REIT等。

總體來看，多只REITs產(chǎn)品近期在二級市場表現(xiàn)亮眼。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2月26日，在已上市的公募REITs產(chǎn)品中，超50只公募REITs近60天以來的區(qū)間回報(bào)率為正，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT、嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT等產(chǎn)品回報(bào)率超30%。

談及REITs近期走強(qiáng)的原因，天相投顧基金評價(jià)中心的研究人員認(rèn)為，一方面，部分REITs的底層資產(chǎn)質(zhì)量較高且具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流和抗周期屬性，使得其在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下具有較高的配置價(jià)值，吸引資金流入；另一方面，隨著政策加持，若經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，REITs底層資產(chǎn)的價(jià)值或者未來現(xiàn)金流在重新估算后，估值中樞或有較大提升。若REITs價(jià)格短期內(nèi)拉升過高，而相應(yīng)的基本面并沒有發(fā)生變化，投資者則需注意標(biāo)的價(jià)格回調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，今年以來，不少保險(xiǎn)資金加速涌入REITs賽道。盈米基金研究員李兆霆向記者舉例，2月17日，中國人壽發(fā)布公告稱，該公司、首景投資及財(cái)信人壽等擬成立北京平準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙），將聚焦于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資，全體合伙人認(rèn)繳出資總額為52.37億元。“當(dāng)前我國公募REITs市場發(fā)展迅速，保險(xiǎn)資金的長期限、穩(wěn)收益等特征與REITs產(chǎn)品之間具有很強(qiáng)的適配性。” 李兆霆表示，“梳理公募REITs投資者可見，保險(xiǎn)資金一直是非常重要的配置力量。”

需警惕資金炒作風(fēng)險(xiǎn)

在REITs市場火熱的背后，不少業(yè)內(nèi)人士向記者提示，其亮眼表現(xiàn)背后可能暗含風(fēng)險(xiǎn)。“部分REITs單日大漲，主要原因可能是游資炒作。”一家公募機(jī)構(gòu)的基金經(jīng)理向記者表示，“如果我們看到某只產(chǎn)品單日成交額非常少，但凈值增長率非常高，那么有理由懷疑這背后可能涉及資金炒作。”

天相投顧基金評價(jià)中心的研究人員向記者表示，由于REITs基金流通份額較少，主要以機(jī)構(gòu)投資者持有為主，故少量資金會導(dǎo)致二級市場的價(jià)格上漲，一些REITs大漲的背后不排除有資金炒作的嫌疑。

“隨著價(jià)格的快速上漲，溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)，部分項(xiàng)目估值可能已偏離基本面。”李兆霆預(yù)測，未來隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施、消費(fèi)等領(lǐng)域的REITs底層資產(chǎn)有望帶來更穩(wěn)定的現(xiàn)金流，支撐其價(jià)值。但如果后續(xù)市場情緒出現(xiàn)大幅波動，資金炒作退潮，同樣可能會導(dǎo)致REITs價(jià)格出現(xiàn)較大幅度回調(diào)。