11月13日，財政部等三部門發(fā)布住房交易稅收新政，明確多項支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策。
受訪的業(yè)內(nèi)人士表示，此舉旨在降低交易環(huán)節(jié)稅費，在止跌回穩(wěn)向好的關(guān)鍵時期，相當(dāng)于發(fā)了一個大紅包，有助于活躍市場，推動年底“翹尾”行情。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，濟南二手房市場在轉(zhuǎn)好的同時房主出現(xiàn)分化。部分房主見市場好轉(zhuǎn)，立馬提高售價；但也有部分房主見市場好轉(zhuǎn)，降價促成交。
契稅調(diào)整“錦上添花”
11月13日，三部門發(fā)布住房交易稅收新政，明確多項支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策。
就在政策發(fā)布的當(dāng)天晚上，濟南一家房產(chǎn)中介公司的負責(zé)人初鑫在回家的路上就接到了多個客戶的咨詢電話，詢問相關(guān)情況。
初鑫告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，新政對購買首套90平方米以內(nèi)住房以及超過140平方米的購房者沒有影響；對于90平方米到140平方米的購房者來說，可以節(jié)省一部分資金。
“對于90平方米到140平方米的首套房購房者契稅可以減少0.5%，二套購房者不超過140平方米的契稅可減少1%。”初鑫舉例說明，“如購買面積在140平方米以內(nèi)、總價500萬元的首套住房，此前的契稅標(biāo)準(zhǔn)是1.5%，合計要繳納7.5萬元的契稅；而新政則是1%的契稅，只需要繳納5萬元，節(jié)省2.5萬元。如購買面積在140平方米以內(nèi)、總價500萬元的第二套住房，此前的契稅標(biāo)準(zhǔn)是2%，合計要繳納10萬元的契稅，而新政則是1%的契稅，只需要繳納5萬元，節(jié)省5萬元。”
在另外一家二手房中介公司，負責(zé)人徐鵬正在向客戶核算購房所需繳納的稅費。“總價220萬元，房子滿兩年沒有高稅，契稅按照新政策二套房下個月只繳1%，能省下2.2萬元左右。”
在客戶提出能否現(xiàn)在簽約但下個月再辦理相關(guān)手續(xù)的問題時，徐鵬表示，按照購房流程，現(xiàn)在購房的話，全流程下來，大概率也要在12月以后辦理不動產(chǎn)證和繳納契稅。
隨后經(jīng)濟導(dǎo)報記者咨詢了稅務(wù)部門，稅務(wù)人員表示：“12月1日前，個人銷售、購買住房涉及的增值稅、契稅尚未申報繳納的，并且符合政策要求的購房者，可在12月1日后按照新政策標(biāo)準(zhǔn)繳納。”
徐鵬告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，自“9·26”樓市新政后，二手房突然就有所活躍，看房、問房的多了一倍，而且從成交時間上看，也短了不少。不少客戶在看到鐘意的房子后10天左右就會談價，不像以前，看房10天后還是比較猶豫，半年都難以成交。
在初鑫看來，對購房者來說，降稅后雖然省不了多少錢，但給客戶更大信心。“契稅的調(diào)整不影響房屋的交易，但會對買賣雙方心理帶來微妙的影響。此次房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整向市場傳遞了一個信號，就是政府不會放任房地產(chǎn)市場肆意發(fā)展，將繼續(xù)采取措施維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。隨著房價的穩(wěn)定，購房者對于未來房價的預(yù)期會更加理性。這種預(yù)期的改變有助于減少市場的投機行為，使市場回歸到以居住需求為主導(dǎo)的健康狀態(tài)。”
“個人感覺，今年年底的‘翹尾’行情會更好一些。”初鑫解釋，“‘9·26’新政激活了國慶黃金周市場，‘銀十’變成了‘金十’。現(xiàn)在運用稅收工具進一步撬動市場，傳導(dǎo)向好的信號。”
有人提價，有人降價
經(jīng)濟導(dǎo)報記者注意到，隨著9月26日樓市新政及后續(xù)政策的落地，市場預(yù)期發(fā)生了改變，購房者對市場的信心有所增強，房主的降價壓力也隨之減小。特別是一些優(yōu)質(zhì)房源，房主甚至開始上調(diào)價格。
以濟南市中區(qū)的某小區(qū)為例，雖然是學(xué)區(qū)房，但之前價格一路下跌。在政策利好的刺激下，近期部分房主開始提價。該小區(qū)的一位房主王女士告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者：“我本來都做好了再次降價的準(zhǔn)備，沒想到政策一變，來詢問房子的人明顯多了，我覺得這房子還有很大的升值空間，所以適當(dāng)提高了價格。”
初鑫告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，他店里有一套原來掛牌275萬元的房子，新政實施后房主接連兩次上調(diào)掛牌價，最終達到了290萬元。“房主不著急低價賣房， 所以價格沒那么好談，議價空間比較小了。”
對于房主上調(diào)房價的原因，初鑫認為是市場止跌回穩(wěn)的信號發(fā)出后，不少人心理預(yù)感房價要回升了，賣方心理預(yù)期明顯好了。
有漲價的也有降價促成交的。
徐鵬告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，就在11月初，他促成了一套二手房成交。“這套房子掛了有兩年了，最初掛牌價為210萬元，隨后經(jīng)歷了數(shù)次下調(diào)價格，最終以190萬元成交。從表面看，成交價比掛牌價低了20萬元，但房主還是比較滿意的。要知道，就在兩個月前，這套房子有買家僅出180萬元，而且當(dāng)時出價的買家表示一分錢也不商量，就是180萬元。”
初鑫告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，近兩個月來，濟南二手房的掛牌量出現(xiàn)激增，每個月新掛牌的二手房都是數(shù)千套左右。“據(jù)不完全統(tǒng)計，濟南二手房的掛牌量達到了8萬套以上，而且這個數(shù)字還在增加。”初鑫解釋，“其中有2萬多套是近幾年才交房的次新房源。”
在徐鵬看來，近期掛牌的次新房房主大致分為兩類，一類屬于個人原因著急賣房的“誠意”賣家，另一類則屬于“既想賣卻不著急”的房主。對于“真心實意”想賣房子的房主而言，他們掛牌急、報價更趨于市場行情，個別房源甚至?xí)缘陀谑袌鰞r；另一部分“試水”的房主掛牌價偏高、售賣誠意不足，大部分為嘗試觀察自家房子的價值。
在初鑫看來，目前，濟南的二手房市場還是以買方市場為主，看房者的觀望心態(tài)普遍較重。“房源開始增多，存量房多了，客戶開始有選擇余地了。因為可選擇房源多了，就不是那么著急了，客戶就占主導(dǎo)地位了。”初鑫說，“一旦房主抗價，買家立馬去看其他房源。如果真的想成交，尤其是一些準(zhǔn)備置換大一點房子的房東，建議還是適當(dāng)下調(diào)價格促成交易。”
同樣，徐鵬認為如今市場整體掛牌房源較多，且不少房源掛牌價偏虛高，對于賣方而言，倘若長時間無法成交，考慮到空置期等其他因素，虧損可能更為嚴(yán)重。“若急于成交，建議賣方最好不要過于高估市場，適時而賣。”
在采訪中，經(jīng)濟導(dǎo)報記者聽到買家和中介們談?wù)撟疃嗟氖恰艾F(xiàn)在是買房的最好時機嗎”“這套房子還有降價空間嗎”……
對此，徐鵬說，買房什么時機最好是個難題，無論何時他都無法給出答案。“我一般會回答說，最重要的是你的預(yù)期，看成交價是否符合你的預(yù)期，再決定是否出手。”
“符合預(yù)期的就是最好的，本質(zhì)上就是讓房子回歸居住屬性。”初鑫表示。
（大眾新聞·經(jīng)濟導(dǎo)報記者 劉勇 實習(xí)生 李子怡）
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