經濟導報記者 劉勇

　　雖然近期氣溫不斷升高，但樓市開始步入淡季。伴隨著前期積壓的購房需求釋放完成，6月份樓市延續環比回落的態勢。

　　經濟導報記者在實地調查中發現，目前濟南樓市大額優惠不再，取而代之的是小幅讓利。同時兩極分化加劇，部分樓盤連續拉漲，而有些樓盤即使降價也無人問津。

　　受訪的業內人士表示，目前樓市進入平淡期，一方面是因為后續需求支撐不足，另一方面則是部分樓盤價格大幅上調，準購房者難以接受。

　　“需要注意的是，目前濟南市場上住房供應結構、需求結構已出現潛移默化的改變。部分新建樓盤即使位置再好，如果設計方面不好也難以獲得消費者的青睞。”山東錦美房產營銷有限公司副總經理袁杰表示。

　　在談及下半年的情況時，袁杰表示，未來消費端需求增長時，保證供給端這邊同樣也是增長的，這是維持樓市平穩的重要舉措。

　　平淡期的樓市

　　在2-3月“小陽春”行情后，隨著庫存房源消化、客戶消耗，4月樓市開始回調。同時，受項目漲價影響，購房者置業意愿下降，樓市熱度可持續性較弱。

　　近日，經濟導報記者走訪濟南市多個樓盤發現，與“五一”假期期間相比，售樓處冷清了些許。

　　進入北湖片區某售樓處，經濟導報記者看到大廳內看房者并不多，只有一置業顧在沙盤前向一市民介紹房源以及周邊配套設施。

　　“從6月份的情況看，訪客量有所下降，簽約量也出現下滑。”6月9日下午，濟南一樓盤銷售總監張斌對經濟導報記者說。

　　同樣的情況也出現在其他樓盤。“看房的人少了，5月份的時候我一天能接待10組客戶，其中新客戶7組，現在最多能接待3組客戶，而且老客戶就有1組。”置業顧問對經濟導報記者說。

　　經濟導報記者走訪了多家樓盤發現，進入6月份，各樓盤雖然在大力推盤，但促銷力度小了。如此前的“百套特價房”“成交送全屋裝修”等大額優惠不見蹤跡，取而代之的是“成交送電視”“成交送家居”等小幅優惠。

　　在袁杰看來，之所以出現這樣的情況，主要是各項目適銷房源有限，加之各家土地儲備不足，開發商希望能修復利潤且不急于清盤。

　　不過，一些房產中介機構的優惠力度要比開發商大一些。

　　在濟南市歷山北路附近一樓盤門口，經濟導報記者被一房產中介的銷售人員攔下。該銷售人員表示，從他們哪兒買房要比在售樓處買便宜一些，“除了能享受總房款九九折外，首付僅需5萬元，剩余首付款甲方無息墊付，可以分2年4期（半年一個周期）還給甲方，此外還補貼從現在到交房的部分月供，累計補貼5萬元。”

　　同樣的情況也出現在北湖片區的多個樓盤，多家房產中介的銷售人員均表示，可以拿到比售樓處更低的價格，還可以選擇更好的房源。

　　開發商加速攬客

　　“為了賣房，開發商也是拼了。”利用“五一”假期在濟南轉了近10個樓盤的市民孫亮頗有感慨。“現在去售樓處，拿到的禮品比‘五一’假期還多，連海底撈的火鍋底料甚至冬天戴的皮手套都領到。”孫亮表示。

　　“‘五一’過后，每天都會接到各樓盤的推銷電話，有一天甚至接了20個，既有置業顧問的也有房產中介的，都是邀約去看房的。”孫亮說。

　　孫亮告訴經濟導報記者，現在銷售顧問的電話都不能相信了。“前幾天接到一個樓盤的電話，說房價要上漲2%，還說推出10套因前期客戶資質問題無法網簽的特價房，性價比合適。”

　　但孫亮探訪后發現，所謂房價上漲2%的說法只是銷售顧問為了賣房隨口說的，并非真正漲價，而所謂特價房也只是早期推出的個別樓的尾盤，并非無法網簽的房源。

　　孫亮告訴經濟導報記者，看盤看得眼花了，都不知道該怎么選了。

　　“這都是套路，就是為了營造一種‘現在不買就虧了的’假象。”袁杰解釋說，“開發商之所以瘋狂攬客只是為了加速銷售。濟南樓市在年后迅速升溫，銷售量大幅提升，積壓3年的買房需求得到集中釋放，但由于居民收入支撐不足，需求集中釋放后樓市進入平靜期。”

　　“除了后續需求支撐不足外，濟南樓市‘五一’期間整體表現平穩的另外原因是部分樓盤價格大幅上調，準購房者無法接受漲價的事實。”袁杰表示。

　　分化嚴重

　　濟南房產網統計數據顯示，5月1日-5月28日，濟南新建商品房共計推盤29次，推出房源2601套，最多的一天有4個樓盤推新。

　　經濟導報記者注意到，這29個樓盤的去化率相差較大。去化率最高的達95%，該樓盤推出了152套住房，認購145套。而最差的樓盤去化率僅為2.45%，該樓盤推出204套住房，認購量僅有5套。

　　為何同樣的推盤，去化率相差這么大？張斌告訴經濟導報記者，從現在的情況看，改善型住房比較受歡迎，有些盤都是改善型戶型，受歡迎程度較高。雖然有些盤也是改善型戶型，但可能因為周邊環境等不受青睞。

　　在袁杰看來，目前濟南市場上住房供應結構、需求結構，已發生改變。“現在購房者大多屬于改善型購房群體，對產品細節、內外環境、各項配套的要求比較高。最好賣的是130平方米左右的三室和150平方米左右的四室戶型。”袁杰表示。

　　濟南一家樓盤的項目經理馮澤瑞認為，現在大家看中的是品質和舒適度，“就拿三室兩廳兩衛的戶型做比較，正常的在130平方米左右，而部分樓盤的該戶型僅有100平方米多點，最小的臥室放下一張床就滿了。”

　　對于馮澤瑞的說法，市民張文峰表示贊同。“我曾去看過一個108平方米的樣板間，有個臥室除了放下1.5米的床外，其他的都是畫在墻上的。”

　　“從目前的樓市形勢看，我們對未來3個月市場行情持謹慎態度，很難有快速反彈。”馮澤瑞表示。

　　袁杰認為，今年濟南將有超百樓盤推售。不少開發商表示，去年已推項目仍在銷售中，今年將根據需求進行加推。“濟南樓市的庫存量充足，可以實現以銷定產，市場整體供應量不會出現短缺，但是局部或階段性供應不足仍將存在。”袁杰表示。

　　濟南市房地產業協會執行副會長李剛認為，雖然去年住宅用地供應量小于往年，但是已取得預售許可商品住宅庫存約在1200萬平方米左右，未取得預售許可的商品住宅庫存約在750萬平方米以上，仍可保持合理供應。