經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 劉勇
“今年就這樣了，”12月23日，濟(jì)南一家樓盤的項(xiàng)目經(jīng)理馮澤瑞這樣對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說道，“我們已經(jīng)開始準(zhǔn)備明年的工作了，多搞點(diǎn)活動(dòng)，爭取來個(gè)開門紅。”
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在采訪中了解到，距離2023年結(jié)束還有一周的時(shí)間，濟(jì)南大多數(shù)樓盤開始準(zhǔn)備明年元旦的活動(dòng)，期待有個(gè)好兆頭。
與此同時(shí)，二手房市場價(jià)降量升成為主旋律，濟(jì)南市主城區(qū)不少老舊破小二手房的價(jià)格已經(jīng)降到6000多元一平方米。在談及2024年的情況時(shí)，受訪的業(yè)內(nèi)人士表示，樓市現(xiàn)在是否已經(jīng)見底，不太好說。應(yīng)該說市場正在筑底，可能更合適。“整體來看，市場平淡期可能會(huì)持續(xù)很長時(shí)間。‘以價(jià)換量’或成未來新趨勢。”山東錦美房產(chǎn)營銷有限公司副總經(jīng)理袁杰說。
回暖跡象明顯
馮澤瑞告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，整個(gè)2023年樓市比2022年強(qiáng)一些，回暖跡象比較明顯。“下半年的市場比上半年好一些，而上半年的后3個(gè)月比下半年更好一些，總體來說，回暖跡象比較明顯。”
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，自2022年11月開始濟(jì)南新房價(jià)格開始下跌，截至今年1月已經(jīng)三連降。2月濟(jì)南新房價(jià)格首次止跌上漲，截至7月實(shí)現(xiàn)六連漲，8月新房價(jià)格開始下降，截至11月實(shí)現(xiàn)四連降。
而從新增房源看，自今年4月份之后，濟(jì)南樓市新增房源量一直呈下降趨勢，9月和10月份因?yàn)橹星铩鴳c假期影響，樓市供應(yīng)量止跌上漲，環(huán)比暑期近乎翻番。10月濟(jì)南推盤量出現(xiàn)明顯下滑，基本與8月持平，11月供應(yīng)量又再次上漲。
根據(jù)濟(jì)南房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份濟(jì)南新建商品房共成交6764套。
在過去，期房銷售如火如荼，是樓市的主流模式。然而，隨著爛尾樓項(xiàng)目的增多，購房者風(fēng)險(xiǎn)意識也隨之提高。現(xiàn)房銷售逐漸嶄露頭角，成為市場的新常態(tài)。
“現(xiàn)房銷售讓購房者能夠更加直觀地了解房屋的質(zhì)量和周邊環(huán)境。這不僅減少了購房的風(fēng)險(xiǎn)，也給購房者帶來了安全感。”袁杰表示。
“從今年的成績看，剛需房源銷售情況不盡人意，但改善型房源則比較受歡迎。”袁杰表示。
據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解，袁杰所在的公司代理了同一個(gè)區(qū)域的2個(gè)樓盤，一個(gè)是改善型樓盤，一個(gè)是剛需性樓盤。“從銷售結(jié)果上看，改善型樓盤的銷售情況好一些，賣3套改善型房子才能賣出一套剛需型房子。”
二手房市場“價(jià)跌量升”
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在濟(jì)南鑫匯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的店門口看到，幾個(gè)銷售顧問在門口閑聊，而在門店內(nèi)，幾個(gè)銷售顧問在打電話與客戶溝通。
“這幾天冷，看房的人少了一些，店里外出的一共4個(gè)人，2個(gè)人在帶客戶看房，還有2個(gè)人在總部簽合同。”該公司負(fù)責(zé)人初鑫告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，10月份，他們店一天至少帶看十幾組客戶，有時(shí)晚上8點(diǎn)還在帶看，現(xiàn)在的帶看量一天也就四五組客戶。
初鑫告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，二手房掛牌價(jià)和成交價(jià)之間的價(jià)格差此前在5%-10%左右，現(xiàn)在擴(kuò)大到15%-20%左右，也就是說，一套掛牌價(jià)200萬元的二手房平均降20萬元以上，才有望達(dá)成交易。
徐鵬告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，目前改善性的房源價(jià)格一直比較平穩(wěn)，但是剛需性質(zhì)的小戶型房源，降價(jià)幅度稍微高一些。有些位置不好的房源以及一些老舊房源，降價(jià)的幅度會(huì)更大，大概在20%左右。“但是那些次新小區(qū)，還有位置好一些的小區(qū)，就沒有這么高的降幅，大概在10%左右。”
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在成交價(jià)下跌的同時(shí)，二手房的掛牌量和成交量均出現(xiàn)了上漲。數(shù)據(jù)顯示，目前濟(jì)南的二手房掛牌量已經(jīng)接近8萬套。濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南11月二手房成交量4637套，成交面積達(dá)到了47.63萬平方米，較同月新房成交套數(shù)還要高一點(diǎn)。
而濟(jì)南前11個(gè)月新房網(wǎng)簽6.24萬套，共計(jì)835萬平方米，二手房住宅網(wǎng)簽5.63萬套，共計(jì)584萬平方米，單從數(shù)據(jù)看，濟(jì)南二手房成交量正在迎頭趕上新房。
“現(xiàn)在濟(jì)南主城區(qū)的二手房價(jià)格好多都回到了2016年，有些‘老破小’的報(bào)價(jià)都在6000多元一平方米。”另外一家二手房中介公司的負(fù)責(zé)人徐鵬說。
明年情況或更好
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在采訪中了解到，盡管距離2024年還有幾天的時(shí)間，但開發(fā)商已經(jīng)開始為2024年的“開門紅”做準(zhǔn)備。
“我已經(jīng)安排銷售人員對曾到訪的客戶或者意向客戶打電話，告知他們2024年元旦有活動(dòng)，可以來看看。”馮澤瑞表示。
實(shí)際上，大多數(shù)開發(fā)商都在準(zhǔn)備打響2024年的“開門炮”。“我們當(dāng)然也要準(zhǔn)備，無非就是特價(jià)房、送裝修送家電、低價(jià)車位、免物業(yè)費(fèi)、送地下室等活動(dòng)。”濟(jì)南另外一家樓盤的項(xiàng)目經(jīng)理王力林表示。
在談及明年的情況時(shí)，上述人士均表示，情況肯定好于2023年。
袁杰說：“隨著全面解除限購政策效應(yīng)的逐步傳導(dǎo)，外加調(diào)整優(yōu)化最低首付款比例、降低存量首套住房貸款利率等友好政策所帶來的信心支持，未來市場整體將持續(xù)向好。市場情緒漸趨穩(wěn)定，在市場信心進(jìn)一步提振后，未來市場短期或有好的表現(xiàn)。”
“對剛需者來說，部分小戶型房價(jià)基本趨穩(wěn)，跌無可跌。但改善型房產(chǎn)市場難降溫，好的改善型房還是比較受歡迎的。”王立林表示。
在徐鵬看來，不管是新房還是二手房，“以價(jià)換量”將成為常態(tài)。“‘以價(jià)換量’可能會(huì)成為房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)趨勢，這是市場發(fā)展的規(guī)律。隨著市場情緒進(jìn)一步抬升，后期市場有望回暖，但‘以價(jià)換量’的現(xiàn)象或?qū)?huì)一直存在。”
持有同樣意見的還有袁杰。他認(rèn)為，新房市場熱度分化明顯，熱銷區(qū)域的明星盤成交量持續(xù)上升，非熱銷區(qū)域大幅促銷，依靠“以價(jià)換量”保持一定成交額。二手房市場，熱點(diǎn)交易片區(qū)房源成交周期短、成交價(jià)格偏上，而不占有學(xué)區(qū)和地理位置優(yōu)勢的非熱點(diǎn)片區(qū)二手房，房東為求快速成交，也只能降價(jià)讓步，其實(shí)質(zhì)也屬于“以價(jià)換量”。
“預(yù)計(jì)2024年的市場成交量呈現(xiàn)溫和上升的局面，但依然存在一定的壓力，市場情緒難以在短時(shí)間內(nèi)扭轉(zhuǎn)，全年成交量預(yù)計(jì)高于2023年，房價(jià)跌幅有望收窄。”袁杰預(yù)測道。
