上海市住房公積金管理委員會10月17日發布《關于優化本市住房公積金個人住房貸款套數認定標準的通知》稱，調整上海市住房公積金個人貸款政策有關事項。其中提到，繳存職工家庭名下在本市無住房、在全國未使用過住房公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住房貸款已經結清的，認定為首套住房。

　　對于在全國有未結清的住房公積金個人住房貸款，或者在全國有兩次及以上住房公積金個人住房貸款記錄的繳存職工家庭，不予貸款。同時，對購買第二套非改善型住房、第三套及以上住房的繳存職工家庭不予發放貸款的政策維持不變。本政策自2023年10月30日起施行。

　　多名業內專家對證券時報記者表示，該項政策對提振、盤活樓市需求具有重要意義。隨著首套住房和第二套改善型住房的認定標準進一步放寬，購房者的購房成本和門檻進一步降低。

　　中指研究院上海高級分析師陳炬蘭對證券時報記者表示，在多個二線城市實行公積金“認房不認貸”政策后，上海是首個實行公積金“認房不認貸”的一線城市，預計將對改善或置換需求起到提振作用，未來將有更多城市跟進。而上海新房在實行商貸“認房不認貸”后，9月新房(不含保障房)成交量環比增長21.7%，市場熱度有所上升。

　　公積金“認房不認貸”減負效應明顯

　　根據10月17日發布的《關于優化本市住房公積金個人住房貸款套數認定標準的通知》，繳存職工家庭名下在本市無住房、在全國未使用過住房公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住房貸款已經結清的，認定為首套住房。

　　繳存職工家庭名下在本市已有一套住房、符合改善型認定條件，在全國未使用過住房公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住房貸款已經結清的，認定為第二套改善型住房。

　　證券時報記者發現，此次上海住房公積金政策調整，顯著放寬了對首套住房和第二套改善型住房的認定標準。

　　根據上海市公積金管理中心10月6日更新的“個人住房貸款政策”欄目，本市繳存職工家庭名下在本市無住房和公積金貸款記錄的，或外省市繳存職工家庭名下在全國無公積金貸款記錄且在本市無住房的，認定為首套住房。

　　而10月17日的新政則將首套住房的認定標準調整為：在本市無住房、在全國未使用過住房公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住房貸款已經結清的。

　　易居研究院研究總監嚴躍進對證券時報記者表示，政策的變化在于，如果有公積金貸款記錄但是結清的，也可以認定為首套住房，這也是一種認房不認貸的政策體現。“換句話說，過去，若有貸款記錄，會被認定為二套房。而現在有貸款記錄但已經還清了，即可以認定為首套房。”

　　嚴躍進表示，這對于一些有公積金貸款記錄但已還清的購房者來說，減負效果是非常明顯的。

　　據他測算，按照過去的政策，某個購房者還想用公積金貸款進行購房，就會被認定為二套房，其貸款利率為3.575%。若按100萬公積金貸款30年等額本息計算，每個月的月供是4532元。

　　按照新的政策，若其認定為首套房，可以享受貸款利率3.1%，每個月的月供為4270元。對比之下，每個月的月供可以減少262元。“換句話說，新的政策進一步降低了購房成本和購房門檻，有利于合理住房消費需求的釋放。”嚴躍進說。

　　第二套改善型住房認定方面，根據上海市公積金管理中心10月6日更新的“個人住房貸款政策”欄目，本市繳存職工家庭名下無住房、有一次公積金貸款記錄的，或已有一套住房、符合第二套改善型認定條件的，認定為第二套改善型住房貸款。外省市繳存職工家庭名下在全國有一次公積金貸款記錄或者在本市已有一套住房、購買第二套改善型住房的，認定為購買第二套改善型住房。

　　而10月17日的新政則將第二套改善型住房的認定標準調整為：繳存職工家庭名下在本市已有一套住房、符合改善型認定條件，在全國未使用過住房公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住房貸款已經結清的，認定為第二套改善型住房。

　　簡而言之，對第二套改善型住房的認定也貫徹了“認房不認貸”原則。

　　“過去商業貸款都有認房不認貸操作，疊加此次政策，那么對于‘商貸+公積金貸款’的操作更加便捷，這有利于組合貸業務的開展。”嚴躍進表示。

　　上海公積金政策持續發力

　　就在不久前，上海已就公積金購買存量住房最長貸款期限進行調整。

　　9月7日，上海公積金管理委員會發布《關于調整本市住房公積金購買存量住房最長貸款期限的通知》，其中提到，所購存量住房房齡為6(含)至20年之間的，住房公積金最長貸款期限從原來的不超過“35減房齡”的計算規則調整為不超過30年;所購存量住房房齡為20(含)至35年之間的，住房公積金最長貸款期限從原來的不超過15年調整為不超過“50減房齡”。

　　根據該政策，上海房齡在20年以下的二手房，公積金貸款期限最長可達30年，這將在很大程度減少月供壓力。

　　在業內人士看來，這意味著在新一輪購房政策寬松期中，上海公積金政策繼續發力，且超出了傳統的額度增加等范疇。

　　上海公積金管理委員會同時發布《關于本市住房公積金支持城市更新有關政策的通知》，對納入本市城市更新范圍內的舊住房更新改造項目實施住房公積金支持政策。

　　該政策主要包括三方面內容：支持購買更新改造后房屋公積金提取，業主(產權人或公有住房承租人，下同)購買改造后具備交易條件的房屋(含增加面積)，可以提取住房公積金支付實際購房款;支持項目建設期內租房公積金提取，業主在項目建設期內租賃住房過渡安置的，可以提取住房公積金支付扣除過渡費補貼后個人承擔的租金;擴大提取申請人范圍，提取申請人范圍為業主本人及其配偶、父母、子女。

　　多個城市已落實公積金“認房不認貸”

　　證券時報記者發現，在各地密集實行商業貸款執行“認房不認貸”后，多個城市又落實了公積金“認房不認貸”。

　　浙江臺州10月14日公布了調整優化房地產政策舉措的具體細則。當地發布的《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》提到，優化住房公積金貸款認定標準。職工家庭名下在購房所在地無住房，且在全國范圍內只使用過1次住房公積金貸款的，按照首套房政策申請住房公積金貸款。

　　增加住房公積金貸款計算公式倍數：住房公積金貸款計算公式倍數從原來的15倍調整為20倍，可貸款額度計算低于25萬元的，可按25萬元確定。新簽訂按月提取還貸協議的委托人，住房公積金賬戶留存余額標準從月繳存額的12倍及以上調整為6倍及以上。

　　此外，臺州還完善了多孩家庭住房公積金政策：按照國家生育政策生育多孩的職工家庭申請住房公積金貸款的，可貸款額度按照規定計算時可上浮20%，上浮后貸款額度不受當前最高貸款限額限制。

　　廣東省珠海市住房公積金管理中心也在不久前發布了《關于優化個人住房公積金貸款中住房套數認定標準的通知》。這份通知顯示，自10月7日起珠海公積金正式施行“認房不認貸”。

　　珠海市個人住房公積金貸款中住房套數認定標準優化后，職工家庭在珠海市名下無住房，同時在全國范圍內沒有尚未還清的公積金貸款，且公積金貸款次數累計未滿2次的，可按首套住房執行公積金貸款政策。

　　職工家庭在珠海市名下僅有1套住房，同時在全國范圍內沒有尚未還清的公積金貸款，且公積金貸款次數累計未滿2次的，可按二套住房執行公積金貸款政策。

　　廣東惠州自9月28日起實行公積金貸款政策“認房不認貸”。其中，職工家庭在惠州市無房產，全國范圍內第一次使用公積金貸款，按首套房政策執行;職工家庭已使用公積金貸款購買過一套房，現已結清且在惠州市無房產，全國范圍內第二次使用公積金，可按首套房政策執行。商轉公貸款參照執行。對在惠州市購買第三套及以上住房或全國范圍內已使用過兩次住房公積金貸款的職工家庭，不予發放住房公積金貸款。

　　“各地公積金貸款政策都在進一步優化和調整。我們甚至可以通俗地說，不在于‘認房認貸’方面如何調整，而在于此類政策讓更多人可以享受到首套房的認定標準——這個是改革初衷和政策精髓。”嚴躍進表示。(來源：證券時報網)